СКОЛЬКО СТОЯТ НЕДОДЕЛКИ И СТРОИТЕЛЬНЫЙ БРАК?
ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА СТРОИТЕЛЬНЫХ И РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

Приобретателей недвижимости ожидают большие заботы, проблемы, требующие сил, времени и затрат. Предстоящих расходов можно было бы частично избежать, если бы строители, сдавшие объект, выполнили работу в соответствии с действующими нормами и стандартами. Но далеко не все знакомы с этой серьезной технической документацией и готовы правильно отстоять свои законные права.

Собственник в первую очередь заинтересован в качестве и надежности объекта недвижимости, сокращении необоснованных затрат. Расходы по содержанию квартиры или дома можно условно разделить на две группы:
а) прямые расходы (приобретение квартиры, ее отделка и оборудование);
б) расходы, опосредованные жилищной организацией для содержания общего долевого имущества.

Частная собственность физического лица
Покупая обувь или кофемолку, мы получаем инструкцию, гарантии и обязательства в отношении товара. Когда же дело доходит до самых значительных приобретений – квартиры, дома, офиса или магазина, – не утруждаем изготовителя (продавца) предоставлением полной информации и гарантийных обязательств. Берем не зная что (попробуйте идентифицировать квартиру или дом с тем, что записано в вашем договоре), подписываем бумаги об отсутствии претензий и взаимном выполнении обязательств, а затем своими силами и за свой счет исправляем чужие огрехи, оплачивая уже приобретенное еще раз.

Абсолютное большинство покупателей жилья просто никогда не задумывалось о разнице в цене квартиры до и после ремонта. Мы имеем в виду квартиры, сдающиеся без отделки. Но и они должны в любом случае соответствовать определенным стандартам. По нашему опыту, затраты на ремонт составляют от 20 до 50 USD на 1м 2 площади квартиры, или от двух до пяти тысяч долларов в условной квартире площадью 100 м 2 – цена подержанного автомобиля, подаренного нами недобросовестным строителям, или обустройства одной из комнат – детской или спальни. При устройстве пола вы вынуждены заплатить еще раз за его подготовку (5-10 USD/м 2 ), при отделке стен и потолков – за выравнивание и выведение прямых углов (еще 4-8 USD/м 2 ), которые и без того должны быть прямыми (вы за это уже заплатили). Если же у вас не закрываются окна и из щелей дует, затраты значительно возрастут. Кроме того, вас наверняка не поставят в известность о том, что звукоизоляцию лучше сделать самим, не сообщат об особенностях инженерных систем (вентиляции, отоплении и энергоснабжении), поэтому вероятность излишних затрат увеличится.

Порядок приемки квартиры в доме-новостройке собственником (физическим лицом) и приемка дома товариществом собственников жилья несколько различаются. Принимая квартиру в доме-новостройке, собственник подписывает простую форму акта о передаче. Лучше осмотреть жилище вместе с квалифицированным специалистом и получить его заключение. Гражданский кодекс и Закон о защите прав потребителей защитят ваши права, если вы правильно изложите суть своих требований.

Общая долевая собственность
Нельзя забывать о той доле собственности, которая в квартирах-новостройках принадлежит домовладельцам на праве общей долевой. Коридоры, холлы, лестницы, балконы, окна и двери в местах общего пользования придется доводить и ремонтировать за свой счет. Как правило, стоимость устранения строительных дефектов в местах общего пользования составляет 20-40 USD/м 2 . Домовладельцы вынуждены пойти на эти затраты, если хотят просто привести дом в приличный вид.

Квартира или жилой дом – технически сложный объект, владение и пользование которым требует знаний и компетенции.

Сдача и прием в эксплуатацию – первый и самый ответственный момент. Однако люди, купившие жилье, к приему квартиры относятся легкомысленно, наивно полагая, что вообще не имеют отношения к приему дома, считая, что за пределами стальной двери все казенное. Жилищные организации, образованные продавцами, защищают интересы подрядчиков, а не домовладельцев. Когда же собственники вступают в свои права по управлению и содержанию имущества, встает вопрос, как и за чей счет надо приводить жилище в удовлетворительное состояние.

Проблемы, возникающие у ТСЖ и кооперативов, достаточно типичны:
- плохая гидроизоляция подвалов,
- герметизация усадочных швов наружных стен,
- нарушения технологии заполнения проемов окон и дверей,
- отступления от проекта в отделке стен, перегородок, потолков, полов;
- нарушения СНиПов в отделке мест общего пользования.
- кроме того, встречаются нарушения в устройстве инженерных систем.
В результате домовладельцы вынуждены за свой счет исправлять чужой брак.

Проблема в том, что никто не знаком с проектом. Исполнительную документацию тщательно скрывают от пользователей дома или просто теряют. Проект подчас не исполняется, и этого «не замечают» ответственные лица, подписывающие акты государственной комиссии. Иногда застройщики в обход установленного порядка производят замену высококачественных и дорогостоящих материалов на более дешевые, как правило, обладающие значительно худшими характеристиками. Поэтому прежде всего необходимо выяснить, вся ли проектно-исполнительная документация о доме предоставлена в ваше распоряжение. Состав этой документации определен в руководящих документах Госстроя и правительства Москвы, прежде всего в Московских городских строительных нормах «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных Постановлением правительства Москвы от 11.07.2000 г. №530 (МГСН 8.01-00). В случае передачи неполного комплекта документации необходимо потребовать недостающие бумаги у застройщика либо у организации, выполнявшей функции эксплуатирующей на этапе приемки дома. Далее ТСЖ должно принять документацию, указанную выше, согласно нормативным актам и подписать соответствующий документ.

После принятия документов необходимо понять, соответствует ли ваш дом проектно-исполнительной документации и Строительным нормам и правилам (СНиП). Например, существуют СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и другие. Если ваш дом уже эксплуатировался, то эксплуатировавшая его организация должна была руководствоваться «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными приказом Госкомитета РФ по жилищной и строительной политике №17-139 от 26.12.97 г. Данные правила разработаны Академией коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова и представляют собой основной руководящий документ по организации технического обслуживания жилищного фонда всех форм собственности, в настоящее время они значительно дополнены.

Провести процедуру по приему дома вы можете как самостоятельно, так и пригласив надлежащую организацию для производства строительно-технической экспертизы с целью получения ответов на поставленные вами вопросы.

Нужно произвести инструментальный контроль технического состояния здания в процессе планового или внеочередного осмотра (профилактический контроль) в соответствии с положением по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88 (р) Госстроя России) с составлением подробного акта, в котором перечисляются обнаруженные недоделки и дефекты. Это не только ваше право, но и обязанность.
На данном этапе вы можете при необходимости привлечь технических специалистов для оценки состояния конструкций и оборудования и получения рекомендаций по устранению выявленных дефектов. Кроме того, обязательно пригласите на это мероприятие письмом или телеграммой своего заказчика-застройщика с уведомлением о вручении.

Чаще всего застройщик либо игнорирует приглашение, либо присылает людей, которые от подписи отказываются. С копией акта нужно обратиться с претензиями к тому, кто принял дом у строителей – к заказчику, так как именно он вел технический надзор за строительством, и получить от него ответ либо иметь уведомление о направлении заказчику такой претензии.

Далее нужно обращаться в следующие государственные структуры:
Госстрой РФ (Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике);
Инспекцию Госархстройнадзора (ИГАСН);
мэрию Москвы;
правительство Москвы;
Государственную жилищную инспекцию Москвы;
граждане (физические лица) могут также обратиться в общество защиты прав потребителей; ТСЖ, являющееся юридическим лицом, не входит в сферу законодательства, регулируемую Законом о защите прав потребителей.

Все копии писем в вышеназванные инстанции необходимо направлять застройщику с уведомлением о вручении.

Если застройщик не устраняет недоделки в разумный срок или не дает вам письменных обязательств в форме договора строительного подряда, ТСЖ следует обращаться с иском в арбитражный суд. Если же вы частное лицо, ваши интересы защитит суд общей юрисдикции.

Необходимо обратить внимание на три аспекта, одинаково важные как для юридических, так и для физических лиц:

1) Гарантийный срок.
Согласно ст. 724 ГК РФ заявление требований, связанных с недостатками результата работы строителей, должно быть осуществлено в пределах двух лет со дня сдачи дома в эксплуатацию. В пункте 3.13 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88 (р) указано следующее: «Генеральный подрядчик в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или капитальным ремонтом зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки». Общий срок исковой давности по претензиям – три года.

Проблема в том, что в течение гарантийного срока домом обычно управляет организация, напрямую зависимая от застройщика, и когда к управлению приходят реальные домовладельцы, сроки упущены. В таком случае решение проблем зависит от степени юридической подкованности и решимости собственника.

2) Соблюдение установленного законом порядка предварительного внесудебного разрешения дела.
Это означает, что вы должны предпринять все меры для того, чтобы добиться от потенциального ответчика удовлетворения своих законных требований:
- написать письма с изложением претензий,
- обратиться в надлежащие надзорные и контролирующие инстанции,
- а если ваши действия не дали положительного результата, подать исковое заявление.

3) Суть требований.
Кроме преодоления трудностей, связанных с определением недоделок, количества и объемов работ по их устранению, вам необходимо определить сумму претензии (иска) или рыночную стоимость этих работ, потому что договориться с застройщиком о сумме компенсации, как правило, невозможно. Если они и признают в какой-то мере свои огрехи, то очень долго обещают исправить, а исправляют половину от требуемого и с прежним качеством. Поэтому подавляющее большинство жилищных организаций и граждан справедливо предпочитает требовать от застройщика денежной компенсации или соразмерного уменьшения установленной за работу цены, а потом уже сами решают, как и что они будут делать в своей квартире, доме или дворе.
Как определить стоимость недоделок и дефектов? Какая сумма для этого необходима и достаточна? Ведь смета еще более труднодоступна, чем исполнительная документация, о которой мы говорили.
Произвести расчет можно и дома с калькулятором, хотя сметное дело очень непростое. Важно, чтобы цена была обоснованной и достоверной. Здесь вам может помочь независимая оценочная компания, имеющая соответствующую лицензию и застраховавшая гражданскую ответственность результатов своей деятельности перед третьими лицами. Определение рыночной стоимости работ и услуг на основании действующего законодательства при возникновении спора производится на основании ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. №135-ФЗ надлежащими оценщиками с соблюдением того же Закона.
Результатом является итоговая величина рыночной стоимости объекта (в данном случае – ремонтно-строительных работ, требуемых для устранения недоделок и дефектов строительства), которая выступает как цена вашего иска. На основании ст. 12 Закона отчет об оценке признается документом, содержащим сведения доказательного значения и ваше исковое заявление в суд будет опираться на конкретную независимую цифру.

При подаче иска юридические лица должны заплатить пятипроцентную госпошлину, что, как правило, является проблемой для наших небогатых некоммерческих организаций. Так как итоговая величина складывается из суммы стоимостей по видам работ, вы можете предъявить иск только на часть работ, заплатив меньшую пошлину. В ходе процесса вы имеете право дозаявить свои требования в пределах итоговой стоимости, сославшись на то, что ожидали выполнения работ по устранению недоделок от ответчика.
Физические лица, отстаивающие свои права по Закону о защите прав потребителей, освобождены от уплаты госпошлины.

Разумеется, все ваши издержки, в том числе и в связи с определением стоимости, могут быть вменены ответчику.

Расходы, связанные с определением стоимости, то есть сумма договора на оценку, никак не зависят от стоимости оцениваемого имущества (в данном случае работ), а определяются только количеством оцениваемых работ, их сложностью и полнотой информации, предоставленной заказчиком, уровнем квалификации специалистов и необходимостью привлечения третьих лиц. Прямая экономическая выгода, получаемая при реализации ваших требований, в 10 и более раз превышает затраты на оценку и может составлять по объему три-четыре годовых финансовых сметы товарищества собственников жилья.

Нужно отметить, что строители хорошо знают свои собственные недостатки и понимают, что доказать их профессиональную несостоятельность – дело последовательности и терпения. Поэтому, видя неотвратимость расплаты, идут на соглашение.

Борьба за свои права всегда связана с тратой духовных и физических сил. Однако реальные приобретения с лихвой покрывают затраты, позволяют в дальнейшем экономить значительные ресурсы.

Игорь КОНОВАЛОВ,
эксперт-оценщик ЗАО «Рыночные оценочные системы»
Издательство «Деловой мир»